Respuesta corta: Rubén Ávila, inversionista inmobiliario chileno y fundador de Rila Inversiones, sostiene que la mayoría de los errores al comprar una propiedad para invertir vienen de mirar solo la rentabilidad en planilla. Su criterio es distinto: primero define a quién le vas a arrendar, después miras los números. Y advierte que muchas de las llamadas «zonas emergentes» son, en sus palabras, zonas que no se venden solas.
Entrevista del pódcast Habla Tu Inversión. Publicada en marzo de 2024, revisada el 29 de julio de 2026.
👉 Ver la entrevista completa en YouTube (dura unos 50 minutos).
Quién es Rubén Ávila
Rubén Ávila es inversionista inmobiliario y dueño de Rila Inversiones, empresa dedicada a la inversión inmobiliaria en Chile. Antes de dedicarse a esto trabajaba en cambio de divisas y remesas, y lo dejó por una razón que vale la pena entender.
Se hizo una pregunta simple: cómo se veía a sí mismo en diez o quince años. No se vio a los cuarenta años haciendo transacciones de divisas y ganando una comisión, en un negocio que él consideraba con fecha de caducidad —tarde o temprano aparecerían formas más baratas de enviar dinero.
El rubro inmobiliario le pareció lo contrario: una actividad donde los años suman en lugar de restar. Como la medicina o el derecho, más tiempo significa más experiencia, más cartera y más capital. Y donde las inversiones son de largo plazo y construyen patrimonio.
Su tesis central: el producto define al inquilino
Este es el punto donde más se separa del consejo habitual. Rubén usa una analogía directa:
«El producto pasa a ser también como una especie de carnada. Dependiendo de la carnada hay un tipo de animal que vas a atrapar. No puedes pretender con un pedazo de carne atrapar un salmón.»
Traducido: el tipo de propiedad que compras determina quién te la va a arrendar. Y quién te la arrienda determina si te van a pagar.
Su razonamiento sigue así. Si compras el producto más económico, con los acabados más económicos y en la ubicación más alejada, estás apuntando a un arrendatario de menores ingresos. Y en una crisis de desempleo, ese perfil suele ser el primero en quedar sin trabajo. Eso no es un juicio sobre las personas —él lo aclara— sino una lectura de riesgo: si tu inquilino pierde el empleo, tu inversión deja de pagarse sola.
Por eso prioriza un producto bien ubicado, con buenos acabados, que no sea el más barato ni algo que se encuentre en cualquier parte. Ese diferenciador atrae a un arrendatario con una profesión y con ingresos más estables.
«Zonas emergentes»: lo que hay detrás del término
Aquí es donde es más frontal. Sobre la etiqueta que aparece en casi todo folleto de inversión inmobiliaria, dice medio en broma pero convencido:
«Le dicen zonas emergentes a las zonas feas que no se venden, solo para que se vean atractivas y se vendan.»
Su matiz importa: no dice que una zona no pueda crecer. Dice que si no verificas, estás apostando. Y da los puntos concretos que hay que revisar antes de creerse el relato:
- Si el plano regulador tiene aprobado algo que cambie la zona.
- Si hay líneas de metro proyectadas y aprobadas, no solo anunciadas.
- Si hay equipamiento comercial confirmado, como un mall.
- Si existe el presupuesto asignado para esas obras.
Sin eso, comprar en una «zona emergente» porque te dijeron que va a crecer es, en su lectura, una apuesta disfrazada de análisis.
El caso Estación Central: cuando los números engañan
Rubén cuenta que desde alrededor de 2019 dejó de recomendar Estación Central, y explica por qué es un ejemplo tan útil.
En planilla, durante años, ninguna comuna daba mejores números: valores de compra bajos, buena relación entre arriendo y dividendo, crecimiento aparente. Si tu único criterio eran los números, era la mejor inversión disponible.
Lo que los números no mostraban: pocas regulaciones para la construcción, poco filtro sobre el perfil de quienes iban a vivir ahí, acabados de baja calidad, sobreconstrucción y exceso de stock. Con el tiempo eso se tradujo en problemas de seguridad y en propiedades difíciles de vender o arrendar, que hoy compiten bajando precio.
De ahí sale la decisión que mejor resume su criterio: prefiere una propiedad en Ñuñoa con flujo negativo de unos 80.000 pesos al mes antes que una en Estación Central con flujo positivo de 50.000.
| Criterio | La que da flujo hoy | La que él prefiere |
|---|---|---|
| Flujo mensual inicial | Positivo | Negativo los primeros años |
| Calidad de construcción | Menor | Mejor |
| Riesgo de vacancia | Mayor | Menor |
| Facilidad de venta futura | Difícil, mucho stock | Más líquida |
| Horizonte real de la decisión | Corto plazo | 25 a 30 años |
Su argumento: en dos o tres años, cuando el arriendo se empareja con el dividendo, esa propiedad empieza a dar flujo igual — pero con menos vacancia, menos problemas y mejor salida. Y recuerda algo que suele olvidarse: vas a tener esa propiedad 25 o 30 años, no dos.
Cantidad o calidad: la competencia que él llama insana
Otro punto donde va contra la corriente. Dice que se instaló una idea equivocada: que quien tiene más propiedades es mejor inversionista. Y que eso empuja a la gente a comprar cuatro unidades baratas en comunas periféricas en vez de una sola bien ubicada.
Su comparación: cuatro propiedades en comunas como Cerrillos o La Cisterna frente a una en Santiago Centro, que tiene mayor plusvalía, menor vacancia y se vende mucho más rápido.
En su experiencia de asesoría, la mayoría de las personas podían haber comprado algo mejor y no lo hicieron, porque priorizaron cantidad sobre calidad.
Cómo elegir a quién le haces caso
Esta parte aplica más allá de lo inmobiliario. Su filtro para elegir asesor es una sola pregunta:
«Si el asesor o la persona que te vende no representa esa evolución, si él no ha evolucionado, ¿cómo podría ayudarte a evolucionar a ti?»
Es decir: mira si esa persona tiene su propio portafolio. Alguien con quince años en el rubro debería haber construido algo. Si no lo ha hecho, quizá su trabajo es transaccional —vender— y no significa que sepa de inversión.
Distingue tres perfiles: los que solo venden, los que solo hablan, y los que hablan y hacen. Identificar cuál tienes enfrente es tarea del cliente.
Su advertencia sobre las noticias del sector
Rubén es escéptico con la información pública del rubro, y da un motivo concreto: en Chile muchas noticias inmobiliarias las paga la propia empresa que busca publicidad. Su ejemplo: una nota que afirma que los mejores terrenos están en cierta zona, firmada por el gerente de un portal que justamente está vendiendo terrenos ahí.
Consulta fuentes como la Cámara Chilena de la Construcción, GFK, Portal Inmobiliario o TocToc, pero dice no creer al cien por ciento en ninguna. Y complementa con datos propios: lleva sus planillas de stock, tipologías y precios, porque mueve esos números al vender.
Sobre la formación tiene una frase que resume su postura:
«Si es gratuito, es porque el producto eres tú. Tu atención es el producto.»
No dice que no haya información gratuita valiosa. Dice que no esperes que todo lo bueno sea gratis, porque quien investiga necesita vivir de eso. Él hizo tres cursos de corretaje: de uno sacó bastante, de otro poco, de otro casi nada. Su conclusión es que incluso un 1% aprovechado bien vale, si sabes aplicarlo.
Un matiz que agrega y que es específico para Latinoamérica: mucho del material formativo viene de Estados Unidos, México o España, y no se traduce directo al mercado chileno. El ejemplo que da es la UF, la unidad de fomento con que se venden las propiedades en Chile y que no existe en esos países. Las técnicas sirven; los supuestos, no siempre.
Checklist con su criterio
- Definí a quién le voy a arrendar antes de mirar la rentabilidad.
- La ubicación está por encima del precio de entrada.
- Si me hablan de «zona emergente», verifiqué plano regulador, metro, equipamiento y presupuesto.
- Comparé una propiedad buena contra varias baratas, no solo el número total.
- Miré los acabados pensando en cómo estarán en veinte años.
- Consideré la vacancia y la facilidad de venta, no solo el flujo del primer año.
- Si tengo asesor, revisé si él mismo invierte.
- Contrasté las cifras de los informes con mis propios números.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar la propiedad más barata para invertir?
Según el criterio de Rubén Ávila, no necesariamente. El precio más bajo suele implicar peor ubicación, acabados de menor durabilidad y un arrendatario con ingresos más expuestos en una crisis. La rentabilidad en planilla puede verse mejor y aun así ser una inversión más frágil.
¿Qué es una «zona emergente» en inversión inmobiliaria?
Es una zona que se presenta como de alto potencial de crecimiento. El entrevistado advierte que a veces la etiqueta se usa para hacer atractivas zonas difíciles de vender. Recomienda verificar plano regulador, proyectos de metro, equipamiento comercial y presupuesto asignado antes de asumir ese crecimiento.
¿Es mejor tener muchas propiedades o pocas de mejor calidad?
Rubén sostiene que se instaló una competencia por cantidad que no siempre conviene. Prefiere una propiedad bien ubicada, con mejor plusvalía, menor vacancia y venta más rápida, antes que varias unidades económicas en zonas periféricas.
¿Puede convenir una propiedad con flujo de caja negativo?
En su enfoque puede tener sentido si a cambio obtienes mejor ubicación, mejor construcción y menor riesgo de vacancia, porque en pocos años el arriendo tiende a emparejarse con el dividendo. Es un criterio personal, no una regla: un flujo negativo exige capacidad real de sostenerlo.
¿Cómo elegir un asesor inmobiliario?
Su filtro es revisar si esa persona invirtió por su cuenta y construyó un portafolio. Si lleva años en el rubro y no ha evolucionado él mismo, difícilmente pueda guiar la evolución de otro. Distingue entre quienes solo venden, quienes solo hablan y quienes hablan y hacen.
Qué recordar
La idea más útil de esta conversación es que la rentabilidad de una propiedad no se decide en la planilla, sino en quién va a vivir ahí y por cuánto tiempo va a querer quedarse. Los números importan, pero llegan después.
Y el error que más cuesta, en su experiencia asesorando, no es comprar caro: es comprar varias unidades mediocres persiguiendo un número, cuando se podía comprar una buena.
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Las opiniones expresadas corresponden al entrevistado y no constituyen una recomendación personalizada de inversión. La inversión inmobiliaria implica riesgos de vacancia, liquidez, deuda y concentración patrimonial. Este contenido es educativo.